과거 불합리하고 과도한 재개발‧재건축 규제로 인해 원활한 주택공급이 어려웠다. 이에 서울시는 재개발 활성화 및 재건축 정상화를 위해 노후 저층주거지의 새로운 정비모델로 ‘오세훈표 新주택공급모델인 모아타운․모아주택’ 사업 등을 추진해왔다.
‘모아주택’은 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지에 대한 서울시의 새로운 정비모델로 신・구축 건물이 혼재돼 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지(10만㎡ 이내)를 하나의 그룹으로 모아 관리계획을 수립하고 정비하는 사업이다.
주차난 등 저층주택 밀집지의 고질적 문제를 해소할 수 있는 지역 단위 정비방식으로 정책 도입(’22.1.) 이후, 저층주거지 주민으로부터 많은 관심을 받아 현재 85곳이 모아타운 대상지로 선정되는 등 활발히 진행되고 있는 사업이다.
광진구 한양연립 가로주택정비사업은 지난해 6월 '모아주택 사업시행계획 수립 기준'에 맞춰 통합심의를 통과했으며, 심의통과 8개월만에 드디어 첫 삽을 뜨게 됐다. 오세훈표 모아주택 1호 착공으로 2월 26일 공사를 시작해 '26년 8월 완공예정이다. 총 215세대가 공급된다.
모아주택의 장점인 빠른 사업시행으로 현금청산을 받는 토지등소유자 1명을 제외한 원주민 전원(101명)이 재정착하게 되었다.
현재 통합심의를 통과한 모아주택은 총 33개소(4,506세대)이며 그 중 한양연립 일대 가로주택정비사업(모아타운 外 모아주택 첫 착공) 및 강북구 번동 일대 가로주택정비사업(모아타운 內 모아주택 첫 착공)을 포함하여 총 18개소(2,677세대)는 2024년 올해 착공할 예정이다.
아울러 정비사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 위하여 조합이 아닌 신탁업자(한국토지신탁)가 사업시행을 맡는 지정개발자 방식으로 진행되었고, 이주비·공사비 등 사업에 필요한 비용은 주택도시보증공사(HUG)의 '이차보전지원' 제도를 활용하여 사업비에 한해 2% 이자를 지원받아 조합원들의 분담금 부담을 조금이나마 덜어낸 상황이다.
사업 대상지는 구의역(7분 거리)과 강변역(5분 거리) 사이에 위치한 구의동 592-39번지 일대로 심한 경사, 좁은 도로, 부족한 주차・휴게공간 등으로 생활환경이 열악했지만, 이번 사업시행으로 총 215세대, 지하2층/지상10~15층의 아파트(4개동) 단지로 탈바꿈하여 총 305대 규모의 지하주차장과 입주민을 위한 피트니스센터, 공동세탁장, 주민카페, 휴게공간들이 생길 예정이다.
한양연립 일대 가로주택정비사업은 사업구역 설정부터 실제 착공을 하는 데까지 여러 우여곡절이 있었기에 '모아주택 착공 1호'란 칭호가 더욱 의미가 있다. 우선, 사업 추진 과정에서 가로구역 내 도로 체계 및 주변 저층주거지 노후 환경 등을 고려하여 사업구역을 확장하는 절차를 두 번 거치게 되어 사업이 지연된 상황이었다.
또한, '모아주택 심의기준' 도입 전에 2종(7층 이하) 일반주거 지역의 당시 층수 기준(최고 10층)을 적용하여 좁은 대지에 아파트 6개동이 빼곡하게 들어간 상황이였지만, '모아주택 심의기준' 도입 및 관련 조례 개정 후, 완화된 층수 기준(최고 15층)과 심의기준을 적용하여 ▴공동주택 동 수 감소(6개동 → 4개동) ▴세대수 증가(211세대 → 215세대) ▴건페율 감소(35.58% → 31.62%) 등으로 사업성은 높아지고, 아파트 단지 내 주거환경은 한층 더 좋아지는 효과가 있었다.
(모아주택 심의기준 적용 사항)
- 지하 2개층 계획으로 모든 차량은 지하에 주차가 가능토록 하고, 지상부는 녹지공간 확보
- 전면가로에 대응하는 형태를 계획하고, 주변여건 및 경관을 고려해 각 동별 층수 등을 조정(10~15층)하여 입체적인 배치계획 반영
- 주요가로 부분의 저층부(1층)에 연도형 상가 및 주민공동시설을 배치
- 대지안의 공지를 활용하여 2m 이상의 보행공간 확보
한편, 모아타운 1호 시범사업지(강북구 번동)는 지난 2023년 7월, 사업시행계획 인가 이후, 현재 토지등소유자 이주 중으로 올해 6월 착공 및 2026년 7월 준공을 목표로 차질 없이 진행되고 있다.
강북구 번동 모아타운은 총 5개 사업시행구역으로 지하2층/지상28~35층, 총 1,242가구, 13개 동의 아파트 단지로 탈바꿈할 예정이다.
오영철 한양연립 가로주택정비사업위원회 위원장은 “사업 초기부터 시행구역 변경 문제와 용도지역(2종(7층))에 대한 층수 규제로 낮은 사업성 및 원활하지 못한 사업추진이 우려되었지만, 모아주택 제도 도입으로 층수와 사업성이 많이 완화되어 조합원들이 만족하고 있다”고 말했다.
한병용 서울시 주택정책실장은 “모아주택·모아타운 사업이 시작된지 만 2년이 되는 시점에서 실제 착공이 진행되는 것은 사업의 실증을 보여주는 뜻깊은 성과로 볼 수 있다.”라며, “앞으로도 노후한 저층주거지 환경 개선과 주택공급을 늘릴 수 있도록 모아주택에 대한 지원을 아끼지 않을 것”이라고 말했다.
