화곡동 모아주택과 서계동·망우동·면목동 모아타운사업이 확정되며 총 1,735세대 주택공급이 본격화된다. 용도지역 상향·높이 완화·사업성 보정으로 그간 규제를 받던 노후 저층주거지가 쾌적한 단지로 변신한다.

서울시는 10월 8일 제11차 소규모주택정비 통합심의 소위원회에서 ▲강서구 화곡6동 1130-7번지 일대 모아타운 관리계획 변경(안) 및 A-3구역 모아주택 사업시행계획(안) ▲용산구 서계동 116번지 일대 모아타운 관리계획(안) ▲중랑구 망우동 509번지 일대 모아타운 ▲중랑구 면목동 127-26번지 일대 모아타운 관리계획(안)이 수정가결되었다고 밝혔다. 

강서구 화곡6동 1130-7번지 일대는 다세대주택 등 소형주택으로 건립되어 주차난, 녹지부족 등 주거환경이 열악한 지역으로 ’23년 12월 모아타운 관리지역 지정·고시된 이후 총 4개 모아주택 사업으로 총899세대 공급을 목표로 추진 중이다.

대상지는 등촌역과 강서구청 사이에 봉제산에 인접한 노후 저층주거지로, 전체 건축물 155동 중 노후건축물이 123동(79.35%)에 달하고 주차와 도로 환경이 열악해 주거환경 개선이 시급한 지역이다.

<1종→2종지역 용도지역 상향 및 자연경관지구 높이 규제 완화로 사업성 개선>

그중 A-3구역은 노후도 100%, 반지하비율 91.6%로 주거환경이 매우 열악한 지역이었으나, 이번 모아주택 추진으로 기존 165세대에서 56세대가 늘어난 총 221세대 공동주택이 공급된다.

A-3 구역은 강서구 봉제산 주변 자연경관지구와 김포공항 공항고도 제한 구역에 위치해 높이 규제를 적용받는 지역으로, 기존 용도지역도 제1종 일반주거지역으로 아파트 건축이 불가능한 지역이었다.

이번 심의에서 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역을 상향하고, 자연경관지구 내 높이 기준을 4층, 16m에서 8층, 22.85m로 완화해 사업성을 높였다. 6개동, 지하 2층~지상 8층 규모로 임대주택 16세대를 포함한 221세대를 공급한다. 공동이용시설 설치에 따른 용적률 완화와 특별건축구역 특례도 적용한다.

특히, 모아주택 사업성보정계수, 세입자 손실보상기준을 적용해 용도지역 상향에 따른 기부채납 임대주택을 기존 25세대에서 16세대로 줄여 사업성을 크게 개선했다. 

보행환경도 개선한다. 건축한계선을 활용한 별도 보행로를 조성해 지역 주민이 보다 안전하고 편리하게 이동할 수 있도록 하고 근린생활시설과 개방형 어린이집 등을 설치해 가로를 활성화할 계획이다. 

특히, 모아주택 사업성보정계수, 세입자 손실보상기준을 적용해 용도지역 상향에 따른 기부채납 임대주택을 기존 25세대에서 16세대로 줄여 사업성을 크게 개선했다. 

서울시는 금번 통합심의를 통해 봉제산 구릉지의 높낮이와 경관을 고려해 단지를 배치하고 인접 초등학교 통학로 안전을 고려하여 보도부속형 전면공지를 조성을 검토하도록 하여 주변과 조화를 이루는 쾌적한 주거단지로 조성할 계획이다.

용산구 서계동 116 일대(면적 11,695.7㎡)는 서울역 역세권에 위치하며, 노후도 비율이 84.6%에 달하는 다세대·다가구 밀집 지역으로, 이번 심의 통과를 통해 열악했던 주거환경 정비가 본격화 된다. 

특히, 이 구역은 '준주거지역'으로 용도가 상향되는 ‘제1호 준주거지 모아타운’ 사업지다. 용적률 최고 470% 이하를 적용받아 최고 35층, 총 438세대(임대 111세대 포함) 규모의 주거단지와 부대복리시설이 새롭게 들어설 예정이다. 기존 213세대에서 약 2배 이상 세대수가 확충되어 도심 내 주택 공급 확대에도 기여할 전망이다. 

보행 및 가로 환경을 개선하기 위한 세부 계획도 마련되었다. 주요 간선 도로인 청파로변에 5m, 이면부에 3m 건축한계선 지정 및 보도형 전면공지를 조성해 보행공간을 확보하고, 청파로 가로 활성화 구간에는 연도형 상가 및 주민공동이용시설을 배치하여 활력있는 가로환경을 조성할 계획이다. 공공공지도 신설해 지역 주민의 휴식공간으로 활용한다. 

금번 심의를 통해 청파로 변 가로 경관을 고려하여 서울역 인근 진행중인 정비사업지의 개발계획과 어울어지는 건축계획을 검토하도록 하였다.

서계동 116번지 일대는 지하철 1·4호선과 공항철도, 서울역에 바로 인접해 우수한 교통 입지를 갖췄다. 연접한 ‘서계통합 신속통합기획 재개발구역’ 및 ‘서울역세권 도시정비형 재개발 구역’ 등 주변 정비사업과 연계해 시너지를 낼 수 있도록 조성한다. 이번 계획으로 서울역 서부권을 대표하는 쾌적하고 활력있는 주거 중심지로 거듭날 수 있을 것으로 기대된다. 

중랑구 망우동 509번지 일대는 모아타운 사업으로  기존 170세대에서 280세대가 늘어난 총 450세대(임대 85세대 포함) 공동주택이 공급될 예정이다.

대상지는 망우역 남측, 상봉재정비촉진지구와 상봉13재개발구역에 인접한 노후 저층주거지로, 전체 건축물 92동 중 30년 이상 건축물이 78동(84.8%)에 달하고 반지하 주택 비율도 69.6%에 이르러 주거환경 개선이 시급한 지역이다.

기존 가로주택정비사업 조합구역(7,564.6㎡)을 소규모주택정비 관리지역으로 지정해 사업구역을 16,304.7㎡로 확장, 하나의 통합된 단지로 계획했다. 관리지역 지정으로 가로구역 요건이 완화돼 파편화된 개발 대신 합리적인 토지이용계획이 가능해졌다.

남북으로 13m가 넘는 고저차가 있는 지형 특성을 살려 단지를 2개 레벨로 계획하고, 낮은 레벨에 높은 층을 배치해 주변 경관과 어우러지는 리듬감 있는 스카이라인을 조성한다. 단지 내 계단·경사로·승강기를 활용한 수직 보행동선으로 지형 순응형 주거단지를 만든다.

도로와의 레벨차를 활용해 저층부에 근린생활시설과 주민카페 등을 배치, 도로에서 바로 진입할 수 있는 연도형 생활가로를 형성한다.

단지 주변 도로도 정비한다. 망우로58길(6m→10m), 봉우재로71길(8m→10m), 상봉로28길(6m→8m)을 확폭해 통행여건을 개선할 예정이다.

금번 심의를 통해 공동주택 차량 진출입구 및 교통안전시설 추가 등 인접 지역과 지형을 고려한 교통 계획을 검토하도록 하였다.

사업 추진여건 개선을 위해 제2종에서 제3종일반주거지역으로 용도지역을 상향하고, 모아주택 사업성 보정계수를 적용해 임대주택 부담을 완화했다. 이를 통해 상봉·망우 일대 노후 저층주거지 정비에 속도가 붙을 것으로 기대된다.

7호선 면목역 광장과 맞닿은 중랑구 면목동 127-26번지 일대(25,686.2㎡)가 모아타운 사업을 통해 626세대(임대 106세대 포함) 규모의 주거단지로 탈바꿈한다. 기존 245세대 대비 381세대가 늘어나는 규모다.

대상지는 전체 건축물 130동 가운데 99동(76.2%)이 노후·불량 건축물로, 역세권임에도 좁은 골목과 낡은 주택이 밀집해 정비가 시급했던 곳이다.

계획의 핵심은 ‘보행친화 열린 단지’다. 단지 가운데로 폭 6m의 공공보행통로를 내어 면목역 광장에서 면목초등학교까지 주민과 학생이 단지를 가로질러 걸어갈 수 있도록 했다. 단지 내 길이 주변 골목과 막힘없이 이어지도록 해 인근 주민도 함께 이용하는 통로가 되도록 계획했다.

면목초등학교 쪽 단지 북측에는 1,000㎡ 규모의 어린이공원을 신규 조성하고, 면목역 광장과 이어지는 곳에는 쌈지형 공지를 두어 휴게공간으로 활용하며, 단지 남단은 가로활성화 배치구간으로 조성할 예정이다.

가로활성화구간에는 어린이집과 다함께돌봄센터, 경로당, 작은도서관을 나란히 배치해 아이부터 어르신까지 세대별 돌봄·여가시설을 한곳에 모았다.

단지를 둘러싼 도로도 함께 정비한다. 도로를 확폭하고 보도를 설치하여 그동안 차량과 뒤섞여 다녀야 했던 주변 보행로를 안전하게 개선한다.

단지 서측 겸재로29길은 9m에서 12~14m로, 동측 면목로73가길과 면목로79길은 각각 5m와 6m에서 9m로, 남측 면목로73길은 6m에서 9m로 넓힌다.

노후주거지 정비의 걸림돌이던 낮은 사업성도 보완했다. 용도지역을 제2종(7층 이하)에서 제3종일반주거지역으로 상향하고 사업성 보정계수를 적용한 결과, 면목역 앞 노후 저층주거지가 보행과 녹지가 어우러진 주거단지로 정비될 수 있는 기반을 갖추게 됐다.

금번 심의를 통해 면목천로 측으로 진·출입하는 교통 처리계획을 개선하여 인접 지역 주민들의 교통 및 보행여건까지 개선하는 계획을 검토하도록 하였다.

명노준 서울시 주택실장은 “이번 심의를 통해 그동안 규제를 받던 저층주거지의 정비가 이뤄지게 됐다”이라며, “주택공급뿐 아니라 학교 주변 통학로와 지역 보행환경 등 주민이 일상에서 체감할 수 있는 생활환경도 함께 개선될 수 있도록 규제를 완화하고 지속적으로 사업을 지원하겠다”고 말했다.