서울시, 모아주택 ‘31년까지 4만호 착공…모아통합기획 도입해 1.5년 단축 투위복지뉴스

서울시, 모아주택 ‘31년까지 4만호 착공…모아통합기획 도입해 1.5년 단축

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서울시가 모아주택·모아타운의 실제 착공을 앞당기고 새로운 주택공급 기반을 확대하기 위한 ‘모아타운 쾌속통합 추진계획’을 본격 추진한다.

이미 추진 중인 사업은 공정관리를 통해 착공을 앞당기고, 신규 사업에는 계획 수립과 조합설립 등을 함께 추진하는 ‘모아통합기획’을 도입해 사업기간을 줄이는 것이 이번 계획의 핵심이다.

서울시는 이를 통해 2031년까지 모아주택 4만호 착공을 추진한다. 동시에 2030년까지 ‘모아통합기획’ 후보지 100곳을 신규로 선정해 추가 12만호 규모의 주택공급 기반을 마련할 계획이다.

2022년 모아타운 정책 도입 이후 현재 서울에서는 모아타운 137곳이 추진되고 있으며, 관리계획 수립을 통해 약 13만호의 주택공급 기반이 마련됐다. 모아주택은 156곳, 약 4.3만호 규모가 조합설립 후 사업을 추진하고 있고, 34곳 0.5만호는 사업시행계획인가 후 착공을 앞두고 있다.

이에 서울시는 ▲ 모아주택 4만호 착공을 위한 밀착 공정관리 ▲ 공공과 주민이 함께하는 ‘모아통합기획’ 도입 ▲ 사업 단계별 공공지원 강화 ▲ 주민소통 및 사업역량 제고 등 4대 전략을 추진한다.

< 모아주택 4만호 착공 목표…밀착 공정관리로 '착공 현장' 늘린다 >

시는 ’31년까지 모아주택 4만호 착공을 목표로 사업 속도를 높인다. 28년까지 1.4만호, ’31년까지 4만호를 단계적으로 달성한다는 계획이다.

중랑구 1만호, 금천구 5.7천호, 마포구 3.8천호, 강서구 3.6천호 등이 주요 착공 목표 물량이다.

착공이 가능한 146개 구역은 추진 단계에 따라 ‘집중관리’와 ‘일반관리’로 구분한다. 서울시와 자치구가 참여하는 ‘신속착공 공정회의’를 월 1회 정례화해 구역별 진행상황과 지연 요인을 점검하고 필요한 행정·재정적 지원방안을 마련한다.

책임관리를 위해 서울시 모아주택과장, 자치구 국장을 “공정촉진책임관”으로 지정하여 사업구역별 촘촘한 공정관리를 추진할 예정이다.

사업 지연이 우려되는 구역에는 ‘찾아가는 신속해결지원단’을 투입한다.

주민 이견이나 공사비·이주 갈등, 전문성 부족 등으로 사업 진행에 어려움을 겪는 지역을 대상으로 건축·정비·법률·회계·감정평가·갈등관리·건설사업관리 등 7개 분야 전문가와 공공·조합이 함께 현장을 점검하고 전문 컨설팅을 제공한다.

< 공공과 주민이 함께 계획…“모아통합기획” 으로 후보지 선정후 착공까지 4.5년>

서울시는 모아타운에 공공의 계획지원과 주민의 사업추진을 결합한 새로운 방식인 ‘모아통합기획’을 도입한다.

“모아통합기획”은 공공·전문가·주민이 처음부터 함께 계획을 세우고, 관리계획 수립과 조합설립 등 여러 절차를 동시에 추진해 사업기간을 줄이는 방식이다. 신속통합기획의 원팀기획·절차병행·표준처리기한·공정관리 방식에, 여러 모아주택 주민이 함께 참여하는 ‘주체 통합’과 ‘조합설립 병행’을 더한 것이 특징이다.

서울시는 관리계획을 1년 안에 수립하는 것을 목표로 하는 동시에 조합설립을 병행한다. 조합설립 이후에도 조합이 선정한 설계자와 공공이 건축계획과 관리계획 변경을 함께 추진해 착공까지 걸리는 기간을 기존 약 6년에서 약 4.5년으로 1.5년 단축한다는 목표다.

신속한 추진을 위해 주민ㆍ시ㆍ구ㆍ모아통합계획가(MP)ㆍSH가 “모아한팀”을 구성해 긴밀한 협력체계를 구성하여 원활한 소통과 통합기획을 추진한다.

주민은 조합설립과 사업추진을 담당하고 서울시와 자치구는 모아통합기획과 관리계획 수립을 지원한다. 모아통합계획가는 계획 조정과 자문을, SH는 추정분담금 산출을 위한 사업성 분석을 지원하고 필요한 경우 공동사업시행을 추진한다.

서울시는 ‘모아통합기획’을 적용할 신규 후보지를 공모해 2030년까지 총 100곳을 선정하고 추가 12만호 규모의 주택공급 기반을 마련할 계획이다.

선정지역에는 관리계획 수립비용과 사업성 분석, 조합설립 등을 지원한다. 공모에는 토지등소유자 60% 및 토지면적 2분의 1의 동의 요건이 적용되며, 구체적인 공모계획은 9월 초 공고할 예정이다.

기존 주민제안 모아타운을 준비했던 지역도 기존 동의서를 활용하여 모아통합기획 공모에 참여할 수 있다.

< 표준정관부터 공사비 검증까지...사업 단계별 '공공지원' 강화 >

서울시는 사업 과정에서 발생하는 갈등과 지연을 줄이기 위한 공공지원도 강화한다.

투명한 모아주택 조합운영을 위해 모아타운 특성을 반영한 표준정관·시공자 표준공사계약서 등 모아주택 맞춤형 규정을 마련한다. 이를 통해, 조합 운영의 투명성을 높이고 조합원 권리 보호와 분쟁 예방을 지원한다.

세입자 보호대책도 강화한다. 모아타운 철거세입자가 재개발임대주택 입주가 가능토록 임대주택 선택권을 확대하고 합리적인 임대료와 손실보상 기준, 세입자 수요를 고려한 다양한 표준평면 등을 마련한다. 철거 세입자가 임대주택 입주를 보다 편리하게 신청할 수 있도록 관련 누리집도 개편할 예정이다.

모아주택의 공사비 분쟁을 줄이기 위한 검증체계도 마련한다. 정비사업은 조합과 시공사 간 공사비 분쟁시 SH 또는 한국부동산원에서 공사비 증액분에 대해 검증을 한다. 다만, 소규모주택정비사업인 모아주택은 공사비 검증근거와 제도가 부재하여 조합과 시공사의 공사비 분쟁 시 제도권 내 관리가 어려웠다. 전국 최초로 서울시 조례로 공사비 검증근거를 마련한 후, SH에서 모아주택 공사비 검증을 추진할 예정이다.

준공 이후 여러 모아주택을 보다 효율적으로 관리할 수 있도록 모아타운 통합관리 표준 ‘공동주택관리규약’과 ‘매뉴얼’도 마련한다. 여러 입주자대표회의와 관리사무소가 각각 운영되면서 생길 수 있는 비효율을 줄이고 관리비 절감도 지원한다.

< 사업 초기부터 공공이 설명…주민소통·조합 역량 높인다 >

사업 초기 잘못된 정보로 발생하는 혼선을 줄이기 위해 공공이 직접 ‘우리조합 첫걸음 주민설명회’를 개최한다.

설명회는 후보지 선정과 조합설립 단계에 각각 열어 조합·SH 참여·신탁·공동사업 등 사업방식의 장단점과 조합장·임원의 역할, 시공자·설계자·정비업체 선정방법 등 조합 운영에 필요한 내용을 안내한다.

앞으로, 우수한 성과를 거둔 모아타운을 “모범 모아타운”으로 선정하여 상패를 수여해 성공모델을 확산한다.

신속한 사업추진으로 기간을 단축하거나 서울시 정책을 적극적으로 시행하고 투명한 조합 운영 성과를 낸 사업지를 선정해 전자투표·온라인총회 비용 지원 확대, 초기사업비·이주비 융자 우선 지원 등의 인센티브를 제공할 예정이다. 아울러, 모범사례의 노하우를 홍보하여 후발 사업지의 시행착오를 최소화할 예정이다.

1차 모범 모아타운으로 광진구 건국대 모아타운, 금천구 석수역세권 모아타운, 관악구 난곡동 모아타운을 선정한다.

광진구 건국대 모아타운은 관리계획 수립과 조합설립을 병행하여 사업기간을 최대 1년8개월 단축하였다. 주민과 광진구의 적극행정으로 사업속도를 대폭 단축한 우수사례이다

관악구 난곡동 모아타운도 모아타운 관리계획 수립과 주민합의체 구성ㆍ사업시행자 동의서 징구를 병행하여 2년만에 관리계획 수립과 사업시행자 지정을 완료하였다. 주민과 관악구의 적극행정으로 사업속도를 대폭 단축한 우수사례이다. ‘28.12월 착공을 목표로 추진중이며 후보지 선정 후(’24.7.) 4.5년만에 착공될 것으로 전망된다.

금천구 석수역세권 모아타운은 ‘25.3월 모아타운 후보지 선정후 관리계획 수립과 건축계획 수립을 병행하였고 기간을 1년 4개월 단축하였다. ‘26.9월 통합심의 통과 시 사업시행계획인가를 준비할 예정이다.

“모아타운 쾌속통합 추진계획”의 자세한 내용은 서울시 누리집(분야별 정보-주택건축-주택공급-모아주택 모아타운-사업소개)과 정비사업 정보몽땅(https://cleanup.seoul.go.kr) 자료실에서 확인할 수 있다.

`명노준 서울시 주택실장은 "모아주택·모아타운은 노후 저층주거지를 정비하고 새로운 주택공급 기반을 만드는 서울의 대표적인 정비사업으로 자리잡았다"며 "이제는 계획 수립에 그치지 않고 실제 착공까지 빠르게 이어질 수 있도록 공정관리부터 갈등 해결까지 서울시가 적극 지원하겠다"고 말했다.